Неочевидный выбор: загородный дом или квартира?

06.10.2010 · Версия для печати

Считается, что хороший загородный дом – удел лишь состоятельных людей. Согласиться с этим можно лишь отчасти. Все зависит от того, как и каким построить этот дом. Мы рассмотрим вариант постройки эконом-варианта как раз для тех людей, которые, имея личный автомобиль (а, следовательно, не будут испытывать особых трудностей от проживания за пределами шумных улиц центра), стоят перед выбором: снимать квартиру в аренду, воспользоваться многолетней ипотекой и купить квартиру, или построить свой собственный загородный дом?

Средняя арендная плата за однокомнатную квартиру, пригодную для полноценной жизни (с мебелью, бытовой техникой и простеньким ремонтом) стоит порядка 15 тысяч рублей в месяц в спальном районе города. Итого 180 тысяч рублей в год. Средняя цена нормальной однокомнатной квартиры в городе Иркутске сегодня порядка 1,5 миллиона рублей. Для молодой семьи, так скажем, суммы почти неподъемные: когда опять же средняя заработная плата в Иркутске составляет 22-23 тысячи рублей. А ведь по статистике каждая третья семья, владеющая автомобилем, нет-нет, да задумывается о приобретении хорошего загородного жилья.

Что касается цены на такой дом, то здесь очень много факторов, которые ее определяют, и можно сказать, что средняя цена загородного дома без излишеств типа береговой зоны Байкальского тракта, кирпичного монументального забора, коттеджа в несколько этажей и т.п. составляет порядка 1.8 миллиона рублей. Плюс-минус 100-200 тысяч рублей в зависимости от расположения по трактам. В эту сумму, как правило, входит участок порядка 6-10 соток, дом до 100 кв.м. из бруса, баня и гараж. Можно найти этот комплект дешевле, а можно и дороже, все зависит от множества факторов: от района расположения до материала, из которого построено жилье. Но, опять же, сумма не совсем маленькая.

Но есть еще один вариант, третий по нашему списку - строить самостоятельно: купить участок, выбрать проект, найти подрядчика, проконтролировать процесс строительства. Рассчитаем этот вариант по срокам и цене.

1. Подберем район пригорода, где стоит построить дом. Нет предпочтений? Не беда! Просто садимся на машину и объезжаем все пригороды и выбираем места, где комфортнее. Можно обратить внимание на земли за Университетским и Первомайским микрорайонами, поселки Сергиев Посад, Николов Посад или Новоиркутский всегда пользовались повышенной популярностью. Можно посмотреть участки в ближайших населенных пунктах тракта на Мельничную падь. Существенно дороже обойдутся земли Байкальского тракта, особенно близко к Иркутску, в Ново-Разводной или Молодежном. Дешево и недалеко от Иркутска можно поискать земли по Голоустненскому тракту и очень много предложений по поселку Марково Култукского тракта. Для ориентации по ценам можно обратиться к соответствующей статистике (см. рис. 1).

Рис.1. Сравнение цен на земельные участки по трактам Иркутска

Мы неоднократно ранее отмечали в своих аналитических отчетах, что цена на земельные участки колеблется как по сезонам или отдельным трактам, так и по многим неявным факторам, например, популярности определенного района, близости к определенным объектам или уровнем застройки и инфраструктуры. Перед выбором района для будущего дома, возможно, стоит проконсультироваться со специалистом, либо провести самостоятельный анализ местной прессы и цен на землю.

2. Затем начнем поиск подходящего участка в понравившемся районе. Обязательно обратите внимание на категорию земельного участка и его разрешенное использование. Если вы рассчитываете жить в построенном доме и даже прописаться в нем, то стоит рассматривать зачастую только земли населенных пунктов с вразумительным разрешенным использованием – под жилищное или дачное строительство. Категория земельного участка указана в его кадастровом паспорте или свидетельстве о государственной регистрации права собственности.

Не спешите сразу покупать подходящую землю, (если только, конечно, продавец не требует за нее ровно половину рыночной стоимости, и покупателей у него достаточно), на рынке Иркутска постоянно находятся в продаже около 3000 земельных участков, из них около 1000 – земли населенных пунктов, так что есть из чего выбрать. Да и цены на схожие участки в одном садоводстве или поселке могут различаться в полтора, а то и два раза. Средняя стоимость участка (опять же, без излишеств в виде береговой линии Байкальского тракта или 1 мВт электроэнергии) составляет порядка 300 тысяч рублей. Это, как правило, районы Хомутово, Голоустненского тракта, тракта в сторону Мельничной Пади или Маркова.

А вообще для приобретения участка можно обратиться к специалистам. Опытные риэлторы смогут сразу сориентировать на наиболее привлекательный район пригорода, самостоятельно для вас подобрать варианты земель и даже свозить вас для просмотра участка. Еще одно незаметное, но важное преимущество – хороший риэлтор знает, где находятся земли, и вы не будете подстраиваться под хозяев участка, чтобы посмотреть землю. Вместе со специалистом вы самостоятельно осмотрите местность, узнаете все нюансы и даже сможете побегать по пустырю, ведь хозяин все равно не узнает! К несчастью, если вы нацелились на ответственный выбор, то обращение к агентствам недвижимости, неспециализирующихся на землях и загородной недвижимости, однозначно противопоказано. Из тысячи земель каждое агентство обладает знаниями о, в лучшем случае, полусотне участков и вряд ли сможет предложить вам широкий выбор недорогих участков.

Конечно, услуги риэлтора стоят денег – приготовьтесь заплатить 3-10% от стоимости участка за сопровождение сделки, подготовку документов и поиск участка. Сумма в 10-30 тысяч рублей, которую выплачивает покупатель или продавец земельному риэлтору, на порядки меньше, чем оплачивается такая работа специалиста по квартирам. Видимо, в этом и кроется ответ на вопрос, почему так мало в Иркутске грамотных специалистов по земельному рынку.

Также учитывайте, что подготовка документов и государственная регистрация участка может длиться до одного-двух месяцев!

3. После покупки выбираем проект своего загородного дома. В среднем эта процедура стоит недорого, а зачастую вообще бесплатна, так как подрядчики, как правило, сами предлагают типовые проекты, а вы их корректируете на свой вкус. Либо можно найти проект в интернете, либо самому его составить, используя специализированное программное обеспечение. Необходимо сразу же определиться с материалами, из которых будут сооружены дом, баня и гараж.

4. Выбираем подрядчика и заключаем с ним договор. Здесь лучше всего обратиться к проверенным людям. Найти через знакомых или просто спросить у подрядчика адреса тех объектов, которые он уже до этого строил. Вы сможете съездить к этим объектам, ознакомиться с результатами работы подрядчика, переговорить с бывшими клиентами. Необходимо сразу оговорить цену и порядок оплаты, учитывайте, что, как правило, предоплата не превышает половины сметы на начальном этапе работ.

5. Остается лишь контроль над работой. Необходимо постоянно или хотя бы регулярно проверять работу строителей. В среднем, простой дом, баня и гараж возводятся за 2-3 месяца.

По срокам мы получаем:

1. Подбор и покупка участка – 1-3 месяца;
2. Выбор проекта и подрядчика – 1 месяц;
3. Строительство – 2-3 месяца.

По финансовым затратам:

1. Участок 250-350 тысяч рублей;
2. Строительство дома – 96кв.м. (брус), баня 24кв.м.(брус), забор (доска) – около 480 тысяч рублей, куда входит:
• Материалы – около 320 тысяч рублей;
• Оплата работы подрядчика – около 160 тысяч рублей;

Итак, хороший загородный дом, площадью с трехкомнатную квартиру, пригодный для круглогодичного проживания на 10-и сотках личной земли вы сможете построить за 4-7 месяцев по цене 730-830 тысяч рублей. Согласитесь, это цена половины однокомнатной квартиры! Конечно, мы привели условные и средние цены. Можно увеличить статью финансовых затрат, и построить дом большей площади, или обеспечить дом канализацией, горячим водоснабжением и отоплением (за счет покупки участка в определенном, более дорогом районе), здесь все зависит от ваших желаний и приоритетов. А можно и сэкономить на сезонном факторе, например, земельные участки выгоднее всего выбирать летом (как раз летом можно оценить почву, растительность, отсутствие заболоченности и пр.), а покупать в начале, середине зимы, так как спрос в этот период минимален, и с продавцом можно существенно поторговаться. Строить также выгоднее в зимний период, но для этого необходимо летом или осенью подготовить фундамент.

В любом случае, если вы стоите перед выбором покупать квартиру или строить загородный дом, имея, например, около одного миллиона рублей, то выбор не так очевиден. С одной стороны, вразумительная квартира – только в кредит или по ипотеке, с другой стороны – удобство проживания в пределах города и использование городской транспортной сети. Любой загородный дом может похвастаться завидной (по сравнению с центром Иркутска) экологической обстановкой, личным приусадебным хозяйством, недорогой ценой, но и потерять за счет «возможных» коммунальных неудобств. В любом случае, этот выбор за вами!

Ходырев М.А., Артамонов И.В., Инвест 38
Тел.: (3952) 67-47-67
E-mail: mail@invest38.ru